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不動產增資的注意事項

莊世金會計師 2019/12/14

傳統的公司增資,大部分人直覺想到的是現金入股的方式,其實在現金入股外,另外還有一種選擇,如果要用不動產作為增資的標的是沒有問題的,另外是不動產增資我們要還要顧慮什麼點呢?

資產作價的流程解說

資產作價,其實簡單的說就是將資產以入股的方式,放到公司裡面。如果你可以認同現金入股的話,資產作價也一樣是很容易可以理解的。不動產資產當然也可以賣掉,繳完了稅,再將完稅後的錢抓個整數,投入公司作為資本。更簡單的作法就是,直接將不動產作為股本投入到公司裡作為增資的標的。有人說,那不用定價嗎? 當然要囉,通常是將不動產的市價,作為增資入股的金額,公司發等值的股份給不動產的所有權人。

資產作價的稅負問題

賣不動產需要繳稅,用資產作價入股,當然也是要繳稅。舉凡房屋契稅、土地增值稅都必需要計算,若原來的賣方也是要算房地合一稅。最好也要請一位代書辦理過戶登記,將不動產過戶到公司名下,以上的程序處理好,才有辦法啟動資產作價的流程。

不動產借人頭(借名登記)的困擾

另外就是國稅局很討厭大家用人頭的方式借名登記處理不動產,甚至登記不動產到登記人名下會不會被偷賣掉都是一個很大的困擾,借人頭有時後甚至會把你當成刑事責任的逃漏稅,用公司買房子的方式,可以避免人頭的使用,是可以比較長遠的處理方式。另外就是把房子放到公司,會有一次賣掉相關稅負的問題需要處理,如果是買入的時候,直接放入公司會比較好,不會多一次稅負的問題需要處理。

資產作價的商業貸款

資產放入公司最大的問題是,貸款的問題是商業貸款不是消費性貸款,大部分人買房子當作投資,都用個人名義買房子辦理消費性貸款,突然變成商業貸款需要適應一陣子,但是商業貸款 會用的話,彈性應該會比消費性貸款大很多。

不動產的利益分配問題

有些人的資產是集資購買的,當然就可以成立一間公司讓股東以資產入股,定期在扣除固定支出費用後,將獲利全數按股權比例分派給股東,是可行的。

不動產工具搭配公司工具的使用

你可以考慮開公司用來應對新的租賃新法,出租會有相關的優惠,另外個人的不動產把不動產租給公司,公司可以做為二房東的角色,可以達到節稅的效果。雖然用新開的公司來買房子在貸款條件上,不是那麼容易,但這就是一種財商的訓練,學會了工具就可以應用自如。