擁陳年土地資產評價大不同

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擁陳年土地資產評價大不同
《擁陳年土地資產評價大不同》若某公司有一筆陳年的土地資產,這筆資產對公司股價反映有什麼影響?是好還是壞?這跟現在房地合一稅又有什麼關聯性,讓我們繼續看下去。

擁陳年土地資產評價大不同

(原文已刊登於理財周刊824期 會計師談理財_擁陳年土地資產_會計評價大不同 20160610)

淺談陳年土地資產對公司股價影響

若某公司有一筆陳年的土地資產,這筆資產對公司股價反映有什麼影響?是好還是壞?這跟現在房地合一稅又有什麼關聯性,讓我們繼續看下去。

故事是這樣開始

某公司有一筆大筆的土地資產,常常被拿來做消息面炒作的工具,若消息放出打算要出脫土地的訊息,則股價就會漲一漲,等到消息放出之後回歸平靜,股價也就緩一緩又回到原地了。這樣子的公司我們常常會在市場上看得到。由於土地掛在公司名下,並且藏著巨大的利益,使外部人不易評估土地真正的價值,加上近五年不動產價格飆漲,政府也相對應的調整土地公告現值(表1),所以才會有神祕的色彩讓投資人摸不著頭緒,造成所謂股價總在幻想中上漲的狀況。

會計原則的考量方式

會計原則通常是採用歷史成本來衡量一件交易,例如十年前買的土地就必然是依照當期的土地交易價格來記錄在會計帳上,而且會計原則比較保守沒有適當的交易形式實現獲利,單純的市價上漲無法認列利益,例如持有土地鄰近的土地已經大幅上漲且已出售有市價可借參考,可是由於自己的土地尚未出售此形態的漲價利益仍然無法認列為利益實現,除非資產有公開的價格(例如股票價格)才有辦法認列為利益的形式實現。

公司依用途會影響獲利認列的模式

公司購買時的使用方式也是利益認列的考量之一,若是買入的資產用途是自己使用(例如作為辦公室的用途),當然就無法認列利益,稱為使用利益無法認列獲利,若是投資用途的土地就有所不同了。縱使土地有重估增值,增值估價的幅度也是有限度的。

土地漲價利益影響因素

依附表近六年之六都公告现值表来看,持有土地漲價利益可鎖定於超過五年以上的土地,可能會有相當增值的利益;惟,標的土地增值的利益難以直觀估計。建議先確定土地的所有權,可以透過公司的財報確定持有的土地資料或透過地政調第二類謄本來證明公司確有這個土地。其次,市價的增幅就比較難以估計,畢盡土地的市價較主觀,若是素地就更難評估價值了,會依照素地的使用方式,包括登記是住宅區或商業區,容積率及建蔽率都會影響土地的市價。

房地合一實施土地增加所得稅

房地合一制度施行前,土地只要完納土地增值稅即可享有土地交易所得免稅的優惠,房地合一制度施行後,土地除了土地增值稅要繳以外,土地交易所得的計算,尚可扣除土地增值稅計算的稅基「土地漲價總數額」後,再依公司適用的稅率固定17%計算所得稅,即使數十年前取得的土地,只要是登記在公司的名下,未來移轉都需要計算所得稅,不像個人課徵房地交易所得稅的稅率會依不同條件持有期間依照45%、35%、20%及15%計算所得稅,沒有舊制度過渡至新制度期間信賴保護原則的適用,實質上是土地交易所得的加稅法案,使公司增加所得稅的負擔。雖然如此但是土地出售所得仍然是比較容易獲得且部位較大的利益。

用帳面價值來衡量市場的潛力股

若是以公司的財務報表的角度來觀察公司的股價,若是股價越接近帳面價值,代表市場越是以公司的資產價值來考慮公司的市值,且股價越接近帳面價值對於公司的經營綜效及創造價值的能力越是不認同,市場溢價越是低。這樣子的股票相對穩建,因為資產價值的波動幅度總比股票市場的波動幅度低。若是有土地資產的話,此檔股票的價值就不能只以帳面價值來衡量,應該額外考慮購買土地時點到現在土地增值的溢價。有些盛行養地的建設公司,可能二三十年只養一塊地,常常買入成本佔出售價格的比例低到連百分之十都不到,這時後所得稅有可能就會繳很多。

表1:六都公告土地現值總額                         單位:10兆元
100年101年102年103年104年105年
新北10,45811,74113,06815,35317,65618,348
台北18,78320,64222,54625,52128,24530,005
桃園5,9686,3016,9578,5529,65110,418
台中6,9548,0448,43610,48711,65512,585
台南4,9645,1535,3996,0096,7607,291
高雄7,4527,7538,2159,06210,43711,170

資料來源:內政部地政司地價業務-地價統計資料

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